华讯投资:你还要再炒房吗?

摘要:大家有没有听说过中国东北那嘎达有一个小城市叫丹东?它最近火了,比本山大叔经常提到的铁岭还火,火的原因是它的房价两天飙涨57%,而飙涨的原因大家也都猜得到:朝鲜半岛局势趋于稳定,朝鲜即将改革开放,将会令地处东北边境的辽宁省丹东市从中受益。丹东对...

  大家有没有听说过中国东北那嘎达有一个小城市叫丹东?它最近火了,比本山大叔经常提到的铁岭还火,火的原因是它的房价两天飙涨57%,而飙涨的原因大家也都猜得到:朝鲜半岛局势趋于稳定,朝鲜即将改革开放,将会令地处东北边境的辽宁省丹东市从中受益。丹东对朝贸易进出口总额占全国对朝进出口额的近七成。

  有人说丹东让人联想到了深圳,联想到了雄安,联想到了海南,对此笔者只想说,冷静点!让我们来认真分析一下。获取更多股市最新资讯和大咖独家观点,请到各应用市场下载【淘股王】

  朝鲜开放对丹东的经济会有显著影响吗?

  短期内肯定不会,长期来看不确定性也很大。朝鲜现在只是摆出了一副要改革开放的姿态而已,以后会不会反悔需要继续观察。朝鲜要想改革开放,要想获得国际社会资金、技术、管理等全方位支持,放弃发展核武器是先决条件,这个搞不定一切免谈。根据历史记录,朝鲜在核问题上反复过好几次,关键在于朝鲜能不能得到自己想要的,如果不能,朝鲜很可能会宣布一切作废,继续发展核武器。正是由于朝鲜在核问题的出尔反尔,以美国为首的西方社会对朝鲜的信任降低到了零点。因此,朝鲜在之后的改革开放过程中还将面临很多不可控的因素,需要朝鲜领导人调整国家管理思路,毕竟朝鲜和各国隔阂较深、相互理解信任需要时间,这不是一个短期过程。

  综上,朝鲜的改革开放是否真的能顺利开始目前还是未知数,即使开始也是万事开头难,刚开始一定会是缓慢进行,因为各方面都需要适应。所以指望对朝出口爆发式增长带动丹东经济飞速发展,进而带动人口流入产生刚需支撑房价这条逻辑线短期是不存在的,长期是否存在也需要继续观察。所以,本次丹东房价的暴涨只是又一次的炒作而已。国家已经多次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,在此背景下还要继续炒房的人要当心了。

  为何国家会坚持“房住不炒”,对房价进行坚决调控?

  “房住不炒”绝对不是说说而已,国家是非常认真的。因为房地产对于中国的影响实在是太大,绝对不能放任不管。大家是否还记得4月16日笔者在淘股王上发文评论海南自由港,当时笔者就断言“想通过种种渠道投资海南房地产的投资者一定要慎重,海南的房地产政策加速收紧几乎是确定事件。对于证券市场投资者来说,在海南拥有大量土地的开发商如果股价太高也建议回避,以免风口过后一地鸡毛”。如今半个月过去,海南对于房地产的调控力度大家有目共睹,笔者不再赘述,这只是中国各地房地产调控力度的一个缩影。

  有人会问,让房价持续升值,百姓的资产增值,政府可以获得越来越多的卖地收入,大家不是都获得了满意的结果吗?实际情况却并非如此。理由有两个:

  第一、让房价持续上涨一定会出现泡沫,而泡沫最终一定会破裂

  目前参与炒房的资金来源渠道复杂,究竟银行有多少资金参与到了房地产市场,目前谁也说不清,但有一点大家是有共识的,就是用来付首付的资金有相当一部分是债务,中国的房地产安全边际并没有看起来的那么高。一旦泡沫破裂房屋价格快速下跌,所有的债务集中爆发,对于银行系统绝对是核打击,威力不逊色于美国的次债危机。回想上世纪80年代末的日本,土地资产大幅增值,东京一条街按地价衡量就可以买下美国整个纽约。1989年泡沫最高峰时,全球十大富人名单,有六名是日本人,全部是因地产起家,看看中国的前十富豪排行榜,是不是感觉很相似?然而,随着泡沫破裂,日本家庭的土地资产规模急剧缩水,财富效应随之消失,个人消费随之持续畏缩,日本花了几十年的时间来消化80年代地产过度繁荣带来的后遗症。有了日本与美国的前车之鉴,中国政府不可能任由房价无限制攀升,房价越高就越会引起政府的警觉,随之而来的调控政策也就越严厉。

  第二、房屋持续升值对于资本市场会有持续的扭曲作用。

  这种扭曲作用分为相对于国内资产价格的扭曲及相对于国外资产价格的扭曲,后者容易导致资产外流,引发更加严重的问题。房屋的价值并不取决于其建造成本,而是取决于其周围环境,一栋房屋建在沙漠中会变得一文不值,同样的房屋建在中国大城市就会变得价值连城。一般来说,房屋的高价是由优质的教育资源,上乘的医疗服务,便利的生活设施共同决定的。当然,丰富的工作机会,健全的法制环境,安全和谐的社会氛围也起到关键作用。这几个关键的评估指标,对于评价资产扭曲十分有用。

  首先看对于国内各项资产价格的扭曲。“炒房兴邦,实业误国”是在2015年房价又一次快速上涨时大家的调侃,这反应了房屋价格快速上涨对于中国的实业存在“挤出效应”。在这里跟大家普及一个非常有用的指标ROE,用它可以清楚的说明房地产对于国内其他资产的扭曲。ROE中文名称叫股权回报率,它等于每年的净利润除以投入的资金。举个例子,如果年初你用自己积攒的10万元做生意,年末赚了2万块,那么你的ROE就是2除以10等于20%。

  实体经济中,ROE超过10%就是比较不错的生意了,ROE超过15%是非常优秀的公司才能达到的水平。而炒房的ROE是多少呢?根据最近万科对于15个重点城市的跟踪统计数据来看,近五年的ROE超过50%!开公司涉及日常企业内部管理,客户关系维护,政府各个部门沟通、产品生产运输等等环节,而炒房只涉及一买一卖,个人付出的精力与回报不成比例,房地产对实体经济抽血的趋势也就可以理解了。

  从资本市场的角度来说,房价一直上涨且房价过高也会造成非常大的扰动。例如,房屋变成银行抵押贷款市场的“硬通货”,对中国本就不成熟的纯信贷或者知识产权贷等可支撑实体发展的贷款方式造成显著冲击,银行连硬通货的房屋抵押贷都做不完,也就不会再去做其他类型的贷款了。贷款集中在房贷领域带来了额外的风险,即房价下跌对于中国银行系统的冲击会非常巨大,从这个角度来说中国的经济与房地产市场高度相关是有道理的。

  再看相对于国外资产价格的扭曲,国内外房产价格的扭曲无需我过多比较,如果不算发达国家的核心城市的核心区域——例如美国纽约曼哈顿区,国外房产价格相对于中国几个“超一线”城市来说还是便宜很多的。而上文中提到的教育资源、医疗服务等,国外发达国家更是具有优势。中国比国外发达国家或地区具有优势的一点在于可以提供丰富的工作机会及更快的财富积累通道,如果没有这两点,中国对于人才的吸引力会下降较多,这会导致中国已经出现的中产阶级流失问题可能会愈演愈烈。

  中产阶级是一个国家的稳定因素,承担着一个国家正常运转的大部分职能。而中国的中产阶级正在流失! 首先来看一下这部分最有可能流失的中产阶级具有哪些特点:1)一般年龄介于35—45岁之间;2)在超一线或一线城市有一套房产,房贷已经基本还清或已还了大部分,最重要的是,他们买入房产的时间较早,按目前的房价来算,账面上已经有了可观的利润;3)职业生涯遇到了瓶颈,到了不能上也不能下的地步,被所谓的“中年焦虑”所困扰。应该明确指出的是,中年危机在各个国家都有,毕竟中高层职位、薪水超级丰厚的工作在任何国家都是稀缺的,而各个国家中年人的人数要相对多很多。但中国的房价高涨为中国正处于中年危机的中产阶级带来了一个非常有吸引力的选项:移民!简单的计算一下:这些中产手里的房产一般价值在100-150万美金之间,而美国加州的房屋价格为40—60万美金,这意味着卖了中国的房屋并在美国置业后,手里还剩下40—100万美金!理性的理财足以让这笔钱支撑自己在美国过非常有品质的生活。

  再为大家总结一下,中国中产阶级流失的逻辑是这样的:遇到职业瓶颈的中年人已经无法再享受中国的职位晋升与财富积累的快速通道,而中国的教育医疗等条件整体不如国外,在自己手里有一项非常有价值的房产的情况下,中国中产非常有动机选择移民!而接盘这个高价房地产的人,恰恰是想要留在国内的人。这会导致国家外汇的大量流失,富有经验的关键岗位人才相对匮乏,如果应对不好会产生连锁反应!

  总结

  由于以上原因,国家视房地产为中国经济重要一环,对于房地产调控在可遇见的未来都不会松懈,房价越高,调控越紧。所以笔者想对那些想炒房的各位说:一定要三思而后行!但这并不意味着刚需也不能买房。如果经济条件允许,买房还是不错的选择,毕竟在中国房子已经超越了其居住属性,代表了很多其他东西。

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